מבוא למאמר

אלמוני רכש דירה חדשה להשקעה והחליט למכור אותה לפלוני, בעודו יושב על כסאו וקורא את עיתון השבוע, מגלה פלוני כי קיימים ליקויים בעבודת הנגרות והאלומיניום ולא עבר חודש מיום שרכש את הדירה, חיש מהר הוא פונה לאלמוני ומבקש ממנו לבוא ולתקן את הליקויים, בתגובה הוא משיב לו: "מכרתי לך דירה, לא מכרתי לך שירותים לתיקון הדירה"?

עם מי הדין?

חוק המכר דירות[1]

חוק המכר דירות מסדיר את מערכת היחסים בין מוכר לקונה אך לא בין מוכר דירה יד 2 לקונה, ומה השוני בין השניים?

כאשר אדם רוכש דירה יד 2 וקיימים בה ליקויים שהמוכר לא ידע עליהם ולא היה צריך לדעת עליהם, הוא פטור (ברוב המקרים) מלתקנם,  אך כאשר מדובר במוכר שרכש דירה חדשה מקבלן על מנת למכרה יחול עליו חוק המכר דירות ויש לכך משמעות חשובה מאוד המשפיעה על מערכת היחסים בין המוכר לקונה.

אם כן, על מנת שחוק המכר דירות יחול, אלמוני צריך להוכיח שפלוני  רכש דירה חדשה "על מנת למכרה", כלומר, ברגע שהוא יצליח להוכיח זאת, החוק יחול עליו, וביתר פירוט, המחוקק הגדיר את המילה "מוכר" לעניין חוק המכר דירות כ"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה...".

תשאל השאלה: מה המשמעות המעשית לתחולתו של חוק המכר דירות על מערכת היחסים בין מוכר לקונה ?

תשובה א' - תיקון ליקויים

החוק מסדיר, בתוספת הראשונה שבו[2], על איזה ליקויים ו/או כשלים חלה תקופת בדק ותקופת אחריות.

כמו כן, החוק מבחין בין "תקופת בדק" ל"תקופת אחריות", אלו שני מושגים שרבים מההמון מתבלבלים בהם, לרבות עורכי דין.

"תקופת הבדק" מתחילה ביום מסירת החזקה לידי הקונה ועד לתקופה של 7 שנים, תלוי באיזה ליקוי או כשל מדובר.

"תקופת האחריות" מתחילה בזמן שנגמרת תקופת הבדק ומשך הזמן שלה הוא לשלוש שנים.

כך לדוגמא כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב, תקופת הבדק תהא  – ארבע שנים, "כשל" לעניין זה הוא לרבות נזילות. כלומר: תקופת הבדק היא 4 שנים ואילו תקופת האחריות היא 3 שנים לאחר סיום תקופת הבדק, סך כל התקופות (בדק ואחריות) הוא 7 שנים בדוגמה הנ"ל.

תשובה ב' - חובת ההוכחה

הכלל בתביעה אזרחית הוא כי המוציא מחברו עליו הראיה, כלומר: בתביעה אזרחית רגילה על התובע מוטלת החובה להוכיח את תביעתו, במקרה זה, כאשר קונה מצליח להוכיח כי חוק המכר דירות חל במקרה שבו הוא תבע, הוא הופך את נטל ההוכחה בכך שעכשיו המוכר יצטרך להוכיח את גרסתו, ויש לכך משמעות עצומה בניהול הליך משפטי.

כך לדוגמה: אם התגלתה אי התאמה בתוך תקופת הבדק כמו נזילה וכדומה, יהיה על המוכר להוכיח שהיא לא נובעת מסיבה הקשורה בו או בקבלן שממנו הוא קנה את הדירה (סעיף 4(2) לחוק המכר דירות), מה שאין כן במערכת היחסים בין מוכר דירה יד 2 לבין קונה.

בחרתי בשתי דוגמאות מעטות שיש בהם לשפוך אור על השוני שקיים במערכת היחסים בין קונה למכור כאשר חוק המכר דירות חל על המוכר.    

חשוב לי מאוד להדגיש כי למועד חתימת הסכם המכר ישנה חשיבות רבה לשאלת תקופת הבדק, תקופה זו שונה בין חוזים שנחתמו עד ליום 06.04.2011 ולחוזים שנחתמו מתאריך זה ואילך. שוני זה נובע מתיקון שנעשה לחוק המכר דירות, בו המחוקק האריך תקופות בדק בנושאים מסוימים, כך לדוגמא תקופת הבדק בשל נזילה לפני שנת 2011 הייתה שנתיים ואילו לאחר מכן 4 שנים כמפורט לעיל.

מסקנות ופתרון למבוא

פתרון למבוא נעוץ ביכולת של פלוני להוכיח כי אלמוני רכש את הדירה על מנת למכרה, אם הוא יצליח בכך, החוק יחול על המוכר וכמפורט לעיל, יהיה עליו לתקן את עבודות הנגרות והאלומיניום.

לידור איזון, עו"ד 

לפגישת ייעוץ – 0507-331-551   

למאמרים נוספים בנושא זה: https://www.lidorlaw.com/index.php?route=blog/article&article_id=16

אין באמור במאמר זה להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין הוא מהווה המלצה ולא עצה לנקיטת צעד זה או אחר, היה ומתוך הסתמכות על הדברים הכתובים יבצע מי מהקוראים פעולה היא תהא באחריותו האישית בלבד!