מבוא למאמר

פלוני רכש דירה חדשה מקבלן אך עדיין לא מכר את הדירה שנמצאת בבעלותו, האם עליו לשלם מס, אם כן איזה ובאיזה שיעור ?

לפלוני יש שתי דירות, הוא מכר אחת מהן, האם צריך לשלם מס ובאיזה שיעור?

לא פעם כעורך דין, אני נשאל על ידי לקוחות, שאלות הקשורות בתכנון מס בעסקאות במקרקעין, במאמר זה אדון במושגי יסוד בסיסיים שישפכו מעט אור בסבך החוקים שיוצרים חושך המקשה על הבנתם.

מס שבח 

מהו מס שבח? ובאיזה שיעור הוא חל? כבר כאן אקדים ואומר, כי לכל עסקה יש צורת מיסוי שונה בהתאם לנסיבות שלה, ולכן;  במאמר זה אתייחס בעיקר לעסקאות הפשוטות, לשם כך הנחת היסוד תהא כי מדובר בדירה יחידה (מזכה בלשון העגה המשפטית) שמחויבת במס בשל העיתוי שבו היא נמכרה (פחות מ – 18 חודשים מהיום שבו היא נרכשה).

אם כן, מס שבח חל על המוכר, והוא סכום הכסף שעליו לשלם למדינה כאשר הוא הרוויח כסף במכירה, לדוגמה: אם הוא רכש דירה במחיר של 500,000 ₪ ולאחר שנה מכרנו אותה במחיר של 600,000 ₪, הרי שהיא שהשבח הוא 100,000 ₪ (100 = 500 – 600) ולכן שיעור המס שנצטרך לשלם יהיה 25% מהשבח, היינו עשרים וחמישה אחוז מ – 100 אלף ₪, הווה אומר: 25,000 ש"ח.

אך הם היינו ממתינים עוד חצי שנה, ומוכרים את אותה דירה לאחר 18 חודשים מיום שרכשנו אותה, היינו פטורים ממס שבח גם אם הרווחנו במכירתה יותר ממאה אלף ₪ כפי שהבאנו בדוגמה.

מס רכישה

מס רכישה כשמו כן הוא, הוא חל על הרוכש, במקרה ומדובר בדירה יחידה שבבעלותו, ככלל לא חל מס רכישה, אלא אם מחירו של הדירה עולה על  1,747,865₪ (להלן: "המדרגה הראשונה"[1]), אז יחול מס רכישה בשיעור של 3.5% על הפער שיוותר בין מחיר הרכישה בפועל למדרגה הראשונה, כך שאם לדוגמה פלוני רכש דירה במחיר של 2 מיליון ₪, יהיה עליו לשלם מס רכישה לפי התחשיב הבא: עלינו להפחית את סכום הרכישה (2 מיליון) מהמדרגה הראשונה הפער שנותר מגלם את השווי שממנו צריך לחשב 3.5%, הווה אומר: שיעור המס יחול על סכום של 255,495 ₪. המדרגה הראשונה היא לא חזות הכל, וככל שסכום הרכישה עולה שיעור המס גדל בהתאמה.

אם נסכם, ככלל: אין חבות במס רכישה כאשר רוכשים דירה שמהווה דירה יחידה, אלא אם המחיר שלה עולה על המדרגה הראשונה והוא יכול לעלות בהתאמה למחיר הדירה, ולהגיע עד לשיעור של 10%.

מה הדין כאשר רוכשים דירה נוספת? כלומר: לפלוני הייתה דירה והוא החליט לרכוש עוד אחת נוספת להשקעה, במקרה זה, שיעור המס המינימאלי הוא 5%[2], אך הוא עולה בהתאמה ככל ומחיר הדירה הנרכשת הוא מעל ל -  1,294,770₪[3]. מס הרכישה יכול להגיע עד לשיעור של 10% ממחיר הרכישה, ולכן צריך להיות זהירים טרם הרכישה ולבדוק מהו שיעור המס שעלינו לשלם.

לידור איזון, עו"ד 

לפגישת ייעוץ – 0507-331-551   

אין באמור במאמר זה להוות תחליף לייעוץ משפטי ואין הוא מהווה המלצה ולא עצה לנקיטת צעד זה או אחר, היה ומתוך הסתמכות על הדברים הכתובים יבצע מי מהקוראים פעולה היא תהא באחריותו האישית בלבד!

כשם שאין לבר בלא תבן, כך אין מאמר בלא טעות, ולכן אשמח בכל עת לקבל הערות ותיקונים מהקוראים.